Soziales Mietrecht

Mieterschutz und Wohnungsaufsicht

Hier finden Sie Informationen zum Kündigungsschutz im Mietverhältnis und zur Mietpreishöhe.

Mieterschutz

Mieterschutzverordnung – MietSchVO NRW

Nordrhein-Westfalen hat eine neue Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW): Zum 1. Juli 2020 tritt eine Verordnung in Kraft. Sie nimmt die Mietpreisbegrenzung bei Neuvertragsmieten, die Bestandsmieten und den Kündigungsschutz in den Blick. Mit der neuen Mieterschutzverordnung werden damit sowohl Preissteigerungen bei einer Neuvermietung als auch die Erhöhung von Bestandsmieten begrenzt. Zudem gibt die Verordnung Mieterinnen und Mietern nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einen erweiterten Kündigungsschutz. Die Landesregierung steht damit an der Seite der Mieterinnen und Mieter.

Die Mieterschutzverordnung umfasst 18 Städte und Gemeinden:

Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Hennef (Sieg), Köln, Königswinter, Leichlingen, Münster, Niederkassel, Pulheim, Rösrath, Siegburg, Telgte, Wachtberg, Wesseling.

Die Mieterschutzverordnung basiert auf dem Gutachten des Instituts empirica, Berlin, zur „Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen für die Festlegung einer Gebietskulisse von Mietpreisbegrenzungsverordnungen nach §§ 556d und 558 BGB sowie einer Kündigungssperrfristverordnung nach § 577a BGB“ aus März 2020.

Die Verordnung ist bis zum 30. Juni 2025 befristet, sie legt eine zweifache Berichtspflicht fest.

 

Das regelt die Mieterschutzverordnung:

Für die 18 Kommunen gilt seit dem 1. Juli 2020 folgendes:

  • Mietpreisbremse: Die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen darf nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen

  • Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben werden.

  • Kündigungssperrfrist: Mieterinnen und Mietern darf erst fünf Jahre (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren) nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf gekündigt werden.
     

Mieterschutzverordnung und Begründung:

Rechtsgrundlagen:

Gutachten zu den mietrechtlichen Verordnungen in Nordrhein-Westfalen:
 

Das Gutachten des Instituts empirica, Berlin, zur „Identifizierung von angespannten Wohnungsmärkten in NRW“ bildet die Grundlage für die MietSchVO NRW.

Die Landesregierung hatte über die Wirksamkeit der vier landesrechtlichen Einzelmietverordnungen zum Mieterschutz, die bis zum 23. März bzw. 30. Juni 2020 galten, ein Gutachten anfertigen lassen.

 

Wohnungsaufsicht

Mit dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Wohnraumstärkungsgesetz werden die Gemeinden in die Lage versetzt,

  • stärker präventiv gegen Problemimmobilien einzuschreiten und gezielter gegen die Verwahrlosung von Wohnraum vorzugehen,
  • Gefährdungen, die sich aus der Wohnraumnutzung ergeben, zu unterbinden,
  • Mindestanforderungen an die Ausstattung von Unterkünften durchsetzen,
  • gegen Zweckentfremdung von Wohnraum, vor allem durch Kurzzeitvermietung, vorzugehen.

Den Anknüpfungspunkt, um den Eigentümer in die Verantwortung zu nehmen, bildet die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes.

Mieterinnen und Mieter können sich bei Mängeln an ihrer Wohnung, d. h. bei unzumutbaren Wohnverhältnissen, an die Gemeinde wenden, sie müssen nicht zuvor ihre Rechte einklagen. Die Gemeinde kann den Mieterinnen und Mietern zur Seite treten und ihnen helfen, ihre Rechte durchzusetzen.

Die Ausführung des Wohnraumstärkungsgesetzes liegt bei den Städten und Gemeinden. Zuständig sind die kommunalen Wohnungsämter.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz vom 10. April 2014 ist mit Ablauf des 30. Juni 2021 außer Kraft getreten.

Wohnungsaufsicht

Mit dem Wohnraumstärkungsgesetz sind den Städten und Gemeinden die notwendigen Instrumente gegeben, um im Rahmen der Wohnungsaufsicht jeglicher Form der Vernachlässigung von Wohnraum entgegen zu wirken.

  • Es werden Mindestanforderungen an Wohnraum bestimmt und definiert, wann der Gebrauch zu Wohnzwecken so erheblich beeinträchtigt ist, dass eine Instandsetzung erforderlich ist.
  • Um Überbelegung zu vermeiden oder zu beenden, werden 10 qm Wohnfläche pro Person als Mindestgröße für Wohnraum festgelegt.
  • Um Missstände und Belästigungen übriger Bewohnerinnen und Bewohner oder Dritter zu vermeiden, ist es unzulässig, Gegenstände oder Stoffe, von denen eine Belästigung oder Gefährdung ausgehen kann zu lagern. Das Gleiche gilt für das Halten von Tieren in Wohnräumen.
  • Wird Wohnraum unbewohnbar, können Vermieterinnen oder Vermieter künftig stärker in die Pflicht genommen werden. Zukünftig sind sie verpflichtet, für eine anderweitige Unterbringung zu sorgen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, dann kann ihnen die Gemeinde die Kosten der Unterbringung auferlegen.
  • Auch leerstehender Wohnraum kann zukünftig für unbewohnbar erklärt werden, wenn zu befürchten ist, dass eine Wiedervermietung in marodem Zustand erfolgen könnte.

Unterkünfte

Das Wohnraumstärkungsgesetz schließt eine Regelungslücke, in dem Unterkünfte in den Schutzbereich des Gesetzes einbezogen werden.

  • Bei Gemeinschaftsunterkünften, die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern oder selbständigen Werkvertragsnehmerinnen und -nehmern zu Wohnzwecken dienen, für die aber keine Verpflichtung einer Arbeitsgeberin oder eines Arbeitgebers nach dem Arbeitsrecht besteht, werden im Gesetz erstmals die Mindestanforderungen für die Ausstattung bestimmt. Die Gemeinden überwachen die gesetzlichen Vorgaben.
  • Betreiberinnen oder Betreiber von Unterkünften sind verpflichtet, diese Unterkünfte der Gemeinde anzuzeigen, ein Betriebskonzept vorzulegen und eine ständige Ansprechperson zu benennen. Hier finden Sie ein Formular zur Anzeige einer Unterkunft.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Seit 2012 können die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen unter bestimmten Voraussetzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Satzung regeln. Zweckentfremdung liegt vor bei Leerstand. Umnutzung zu Gewerbezwecken, Abriss oder der Kurzzeitvermietung von Wohnraum.

Wohnraum-Identitätsnummer gegen Zweckentfremdung von Wohnraum bei Kurzzeitvermietung

Für Kurzzeitvermietungen von Wohnraum zu touristischen Zwecken oder an Monteure gibt es in den Städten AachenBonnDortmundDüsseldorfKöln und Münster. ab dem 1. Juli eine Pflicht zur Beantragung einer Wohnraum-Identitätsnummer. Hierfür bedarf es einer kostenfreien Registrierung bei der jeweiligen Stadtverwaltung oder über das zentrale Bauportal der Landesregierung Nordrhein-Westfalen: www.bauportal.nrw. Nach der Registrierung wird eine 12-stellige „Wohnraum-ID“ erstellt, die vom jeweiligen Anbieter bei allen Annoncen auf Onlineplattformen und in den Printmedien anzugeben ist. 

Haupt- und Nebenwohnungen können bis zu 90 Tagen im Kalender-jahr genehmigungsfrei genutzt werden. Studierende können ihren Wohnraum für die Kurzzeitvermietung sogar für 180 Tage genehmigungsfrei nutzen. Nach der Registrierung wird eine Wohnraum-ID kostenfrei erstellt. Die Nutzer müssen überdies einen Belegungskalender zum Nachweis der jeweiligen Nutzungen der Kurzzeitvermietung führen.

Auch wer gewerblich genutzte Räume – in der Regel gewerbliche Ferienwohnungen – in Medien bewirbt oder anbietet, auf denen Wohnraum für die Kurzzeitvermietung beworben wird, muss sich registrieren und die Wohnraum-ID bei den Annoncen angeben. Gewerbliche Anbieter müssen jedoch keinen Belegungskalender führen.

Die Bearbeitung des zugehörigen Online-Antrags dauert etwa 10 bis 15 Minuten. Neben Angaben zur Person, zum jetzigen Wohnort und zur vermieteten Wohnung werden auch Informationen zur Nutzung und zum Nutzungszeitraum abgefragt. Sofern Wohnraum für die Kurzzeitvermietung für die genannten Zeiträume genutzt werden soll, erfolgt die Zuweisung der Wohnraum-ID anschließend automatisch und kann sofort für das Bewerben des Wohnraums genutzt werden. Wer Wohnraum über den genannten Zeitraum hinaus für die Kurzzeitvermietung nutzen möchte, bedarf weiterhin einer Genehmigung, die bei der jeweiligen Kommune beantragt werden kann. 

Die Wohnraum-ID ist ein Werkzeug aus dem Wohnraumstärkungsgesetz, von dem die sechs nordrhein-westfälischen Großstädte nun mittels ihrer Wohnraumschutzsatzung Gebrauch machen. Das Gesetz war im letzten Jahr auf Initiative des Ministeriums eingebracht und verabschiedet worden. Über einen Erlass einer Wohnraumschutzsatzung könnten künftig auch weitere nordrhein-westfälische Kommunen von den Vorteilen des Verfahrens bei der Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum Gebrauch machen.