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Mieter schützen, (c) iStock.com/kwanchaichaiudom

Soziales Mietrecht

Ordentliche Kündigung des Vermieters und Kündigungsbeschränkung

Regelungen zum allgemeinen Kündigungsschutz

Ein Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis nicht grundlos kündigen, sondern nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Das regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 573. Der häufigste Kündigungsgrund ist der sogenannte Eigenbedarf.

Die Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich

Für Mieter – unabhängig von der Vertragslaufzeit – 3 Monate.

Für Vermieter – abhängig von der Vertragslaufzeit – gestaffelt

  • 3 Monate, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre besteht
  • 6 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre besteht
  • 9 Monate, wenn das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre besteht

   

Sonderregelung: Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Wohnungseigentum

Bei vermieteten Wohnungen, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt und danach verkauft worden sind, besteht bei den Kündigungsgründen Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung ein erweiterter Mieterschutz. Der Vermieter darf die Kündigung in diesen Fällen laut § 577a BGB erst nach dem Ablauf von 3 Jahren aussprechen. Diese 3-jährige Sperrfrist bis zu einer möglichen Kündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen länger sein.

So hat die Landesregierung für Nordrhein-Westfalen eine sogenannte „Kündigungssperrfristverordnung“ erlassen. Die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (KSpVO NRW)“ basiert auf der bundesrechtlichen Ermächtigung des § 577a BGB. Danach kann die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung des Vermieters gegenüber dem Mieterhaushalt bei der Umwandlung von Mietwohnraum in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf in Gebieten, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist“, von drei auf bis zu zehn Jahren verlängert werden.

In Nordrhein-Westfalen gelten für insgesamt 37 Kommunen verlängerte Kündigungssperrfristen.

In den Kommunen Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster ist die Sperrfrist auf 8 Jahre, in weiteren 33 Kommunen auf 5 Jahre verlängert.

4 Kommunen mit 8 Jahren:
Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster

33 Kommunen mit 5 Jahren:

Regierungsbezirk Arnsberg:
Dortmund, Hattingen

Regierungsbezirk Detmold :
Leopoldshöhe, Paderborn

Regierungsbezirk Düsseldorf:
Bedbgurg-Hau, Emmerich, Kerken, Kranenburg, Langenfeld, Mettmann, Monheim, Niederkrüchten, Ratingen, Willich

Regierungsbezirk Köln:
Aachen, Leverkusen, Alfter, Bad Honnef, Bornheim, Herzogenrath, Lindlar, Neukirchen-Seelscheid, Niederkassel, Rheinbach, Roetgen, Siegburg, Wachtberg, Weilerswist, Würselen

Regierungsbezirk Münster:
Bottrop, Drensteinfurt, Ostbevern, Waltrop

§ 573 BGB

§ 577a BGB

KSpVO

   

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB, Allgemeine Regelungen zum Erhöhungsverlangen

Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Voraussetzungen sind:

  1. Die Miete ist zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert,
  2. die höhere Miete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden und
  3. Erhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB werden nicht berücksichtigt. (Hierbei handelt es sich um Mieterhöhungen z.B. aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Veränderungen von Betriebskosten).

Bei Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (Kappungsgrenze). Erhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB sind von dieser Begrenzung ausgenommen.

   

Sonderregelung für durch Rechtsverordnung festgelegte Gebiete

Mit einer am 01.05.2013 in Kraft getretenen Reform des Mietrechts wurde in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB eine Verordnungsermächtigung eingeführt. Diese ermächtigt die Landesregierungen durch Rechtsverordnung die sogenannte Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf 15% (statt 20%) zu begrenzen. Voraussetzung ist, dass in Gemeinden oder in Teilen von Gemeinden die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die Verordnung des Landes vom 20.05.2014 ist am 01.06.2014 in Kraft getreten und umfasst 59 Kommunen.

§ 558 BGB

Kappungsgrenzenverordnung NRW

Kurzgutachten - Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer "Mietbegrenzungsverordnung nach § 558 BGB

  

Vereinbarungen über die Miete

Durch den Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten (§ 535 Absatz 2 BGB).

   

Vereinbarung über die Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, §§ 556d ff. BGB

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz des Bundes vom 21.04.2015 wurde durch § 556d Absatz 1 BGB die Möglichkeit geschaffen, den Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent zu begrenzen. Die Landesregierung hat durch Verordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten gemäß § 556d Absatz 2 Satz 1 BGB bestimmt.

Die Verordnung vom 23.06.2015 ist am 01.07.2015 in Kraft getreten und umfasst 22 Kommunen.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (MietbegrenzVO NRW)

Begründung der Verordnung

Kurzgutachten - Erarbeitung von Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „Mietbegrenzungsverordnung“ nach §§ 556d ff. BGB

 


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